Na zdjęciu gotowy projekt domu Ka56
Podniesienie terenu działki
Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25.10.2012 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2012 r. Nr 462) reguluje części składowe projektu budowlanego. Czytamy w nim, iż musi składać się on z części opisowej oraz rysunkowej, która powinna zawierać: „ukształtowanie terenu, z oznaczeniem zmian w stosunku do stanu istniejącego, a w razie potrzeby charakterystyczne rzędne i przekroje pionowe terenu.” Zatem nieprzewidziane przez gotowy projekt domu podniesienie terenu działki będzie stanowiło odstąpienie od uzyskanego pozwolenia na budowę.
Podniesienie terenu działki w zakresie prawa wyróżnia istotnie i nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu. Istotne odstąpienie według art. 36 a ust.1 z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r., poz. 1409) wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę. W tym samym artykule, lecz ust. 5 czytamy, iż; „Nieistotne odstąpienie od zatwierdzonego projektu budowlanego lub innych warunków pozwolenia na budowę nie wymaga uzyskania decyzji o zmianie pozwolenia na budowę i jest dopuszczalne." Powstaje pytanie; Kiedy mamy do czynienia z nieistotnym odstępstwem od zatwierdzonego pozwolenia na budowę?
W powyższym akcie prawnym czytamy:
„1) zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu,
2) charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji,
3) (uchylony),
4) (uchylony),
5) zapewnienia warunków niezbędnych do korzystania z tego obiektu przez osoby niepełnosprawne,
6) zmiany zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części,
7) ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy
i zagospodarowania terenu
oraz nie wymaga uzyskania opinii, uzgodnień, pozwoleń i innych dokumentów, wymaganych przepisami szczególnymi."
Za istotne odstępstwo uważamy przede wszystkim tworzenie wałów, nasypów oraz prowadzenie wykopów niezwiązanych z budową. Ponadto, jeżeli wykonane przez nas podniesienie terenu działki doprowadzi do zmiany stanu wody oraz zalewania sąsiadów, konieczne okaże się przywrócenie działki do stanu pierwotnie przewidzianego w zatwierdzonym projekcie budowlanym lub montaż urządzeń, które uchronią sąsiednie działki przed kolejnymi szkodami. Jeżeli nasza działka spowoduje straty materialne u naszych sąsiadów, będziemy musieli się liczyć z obowiązkiem wypłaty należnego odszkodowania. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2012 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie art. 29, (Dz. U. z 2002 r. Nr 75, poz. 690), „dokonywanie zmiany naturalnego spływu wód opadowych w celu kierowania ich na teren sąsiedniej nieruchomości jest zabronione.”
Podniesienie terenu działki na etapie budowy musi być konsekwentnie i systematycznie nanoszone na projekt budowlany. Dodatkowo musimy zwrócić szczególna uwagę na to, aby wprowadzone odstępstwa były zgodne z projektem domu, w przeciwnym wypadku nadzór budowlany może nakazać wstrzymanie robót lub co gorsza nie wyrazić zgody na zamieszkanie w nim (Prawo budowlane art. 51 ust. 1 pkt. 2).
Podniesienie terenu działki – ugoda sąsiedzka
Zawarcie ugody sąsiedzkiej w sytuacji, gdy nastąpiło niezgodne z pozwoleniem na budowę podniesienie terenu działki, jest wyjątkowo korzystnym rozwiązaniem, które oszczędzi nam wielu formalności. Aby ugoda była ważna musimy porozumieć się z sąsiadem i wybrać skuteczny sposób zapobiegania zalewania sąsiednich działek. Ponadto planowane prace nie mogą wpływać negatywnie na pozostałe nieruchomości ani gospodarkę wodna. Dodatkowo zawarcie ugody w związku z niezgodnym podniesienie terenu działki musi zostać zawarte na piśmie pod rygorem nieważności. Do realizacji jej postanowień możemy przystąpić dopiero po zatwierdzeniu przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta. Ważne, aby ugoda sąsiedzka nie naruszała przepisów Gospodarki wodnej i przede wszystkim nie może ona przewidywać odprowadzania ścieków i wód do pobliskich zbiorników.
